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青島十家開發(fā)商因建筑質(zhì)量被約談,滲漏裂縫等是主要議題
發(fā)布時間:2021-10-14瀏覽量:

  門窗滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏、樓板和墻體裂縫,這是新業(yè)主對新建房屋質(zhì)量投訴最多的問題,也是住宅工程常見的質(zhì)量通病。近日,青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局公布了市區(qū)上半年質(zhì)量投訴情況,針對部分開發(fā)建設(shè)單位存在的質(zhì)量投訴問題,灑約談了10家開發(fā)商“一把手”,這是青島市采取約談方式破解新房質(zhì)量投訴問題。

  發(fā)布約談開發(fā)商一把手

  近日,青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局通過對市區(qū)上半年質(zhì)量投訴情況統(tǒng)計和分析,發(fā)現(xiàn)部分開發(fā)建設(shè)單位存在投訴數(shù)量較多或投訴渠道不暢通、處理投訴不及時等問題。為此,建管局一時間約談了投訴數(shù)量較多的10家開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人。這10家開發(fā)商建設(shè)單位分別是青島晟業(yè)城建開發(fā)有限公司、青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司、青島中海嘉業(yè)地產(chǎn)有限公司、青島金實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島優(yōu)四方置業(yè)有限公司、青島萬科城地產(chǎn)有限公司、魯商置業(yè)青島有限公司、青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司和青島躍龍升置業(yè)有限公司。

  市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局負(fù)責(zé)人表示,“通過約談我們發(fā)現(xiàn),有的企業(yè)攤子鋪的太大,‘一把手’根本不知道單個項目質(zhì)量被投訴,還有的‘一把手’對質(zhì)量管理不重視,拖延維修。通過這種面對面的交流,我們希望這些負(fù)責(zé)人能強(qiáng)化服務(wù)意識,積極主動地履行房屋工程質(zhì)量管理職責(zé)和保修義務(wù),意識到售后服務(wù)也是企業(yè)品牌樹立的一部分。 ”

  問題滲漏裂縫問題投訴最多

  今年7月初,位于李滄區(qū)金水路一小區(qū)多戶居民投訴,自家房屋出現(xiàn)漏雨滲水問題,大面積墻面潮濕痕跡明顯,個別部位還出現(xiàn)長毛情況。無獨(dú)有偶,位于李滄區(qū)青山路的一個小區(qū)也出現(xiàn)多戶居民反映墻體長毛的問題,滲雨點(diǎn)則集中在窗戶接縫處,每逢下雨天,從窗縫滲透的雨都會順著墻體內(nèi)外側(cè)流下。

  “上半年受理的投訴中,問題主要集中在滲漏和墻體裂縫,其中因建設(shè)不精細(xì)、質(zhì)量不過硬,造成雨水從墻體保溫板縫隙或窗臺縫隙滲漏問題又占多數(shù)。按照規(guī)定,防水工程的保修期是5年,在保修期內(nèi),無論是否存在居民個人原因,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任?!笔谐青l(xiāng)建設(shè)委建管局工作人員說,“保修期內(nèi)的新房維修應(yīng)該由開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)?!睂τ谕瑯哟嬖谕对V的裝飾問題,主要是地磚或瓷磚出現(xiàn)裂縫、色差,在兩年保修期內(nèi),開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。

  措施雙管齊下治理建筑“通病”

  “由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主,所以一些質(zhì)量常見問題也就是業(yè)界常說的‘質(zhì)量通病’仍未徹底杜絕。 ”一位業(yè)內(nèi)人士說,比如建筑施工中混凝土存在蜂窩麻面、跑冒滴漏等現(xiàn)象,以及上下水管道漏水、衛(wèi)生間防水出現(xiàn)滲漏、樓頂屋面漏水等情況,這些都是建筑企業(yè)始終在加強(qiáng)治理的重點(diǎn)方面?!坝械摹|(zhì)量通病’是原本施工沒問題,在后期裝修中,破壞了原來的防水引起了質(zhì)量問題。還有一些是屋頂太陽能設(shè)備安裝施工不當(dāng),破壞了屋面防水層,造成屋面漏水。治理通病并不增加多少成本,只是需要房企在施工管理上更加精細(xì)化。 ”

  建管局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),自2014年9月起,住建部在全國范圍內(nèi)組織開展為期兩年的工程質(zhì)量治理專項行動。由于很多施工企業(yè)承接工程以后,層層分包,造成具體施工環(huán)節(jié)利潤很薄,施工單位可能存在偷工減料、減少施工環(huán)節(jié)的情況,留下了質(zhì)量安全隱患。這次行動特別強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲打擊建筑施工轉(zhuǎn)包、違法分包等行為,是抓質(zhì)量問題的治本之策。近年來青島市也強(qiáng)化對工人的培訓(xùn),提高其質(zhì)量意識和操作技能;一方面采取新技術(shù)、新工藝、新材料,如用PVC水管取代原來的鍍鋅鐵管,解決了“流黃水”問題,自主研發(fā)了外墻外窗淋水試驗設(shè)備,在竣工驗收前模擬暴風(fēng)雨自查100%的外窗;并對所有屋面和衛(wèi)生間進(jìn)行不少于24小時的閉水試驗等。

  保修期內(nèi)由開發(fā)商擔(dān)責(zé)

  山東元鼎律師事務(wù)所律師盛雁說,業(yè)主和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同(合同均為格式合同),約定了價格、面積、違約責(zé)任、保修內(nèi)容和保修期限等。由于業(yè)主和開發(fā)商構(gòu)成買賣關(guān)系,房子在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商對其房屋產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,是必然的,建議業(yè)主向開發(fā)商協(xié)商解決。

  在保修期內(nèi)開發(fā)商不履行保修義務(wù)怎么辦?她表示,房子在保修期和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商不履行保修義務(wù)的,屬合同違約行為,建議業(yè)主根據(jù)購房合同約定,及時通過司法途徑解決,以維護(hù)自身合法權(quán)益。

  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也進(jìn)行了明確:第十二條,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。第十三條,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

  超過保修期的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,青島市已于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》,通過建立房屋專項維修資金管理和使用制度,解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。對于非公共部位,則由業(yè)主或產(chǎn)權(quán)人自行維修解決。 房屋各部位保修期到底多長?

  關(guān)于房子保修期限在我國的相關(guān)法律中都有明確規(guī)定。正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限分別如下:

  1.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,較低保修期限為5年;

  2.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

  3.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。

  4.其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

  如業(yè)主和開發(fā)商在購房合同中對保修期另有約定,則按照約定執(zhí)行,但約定的較低保修期限不能低于上述規(guī)定。

  “兩年行動”治理滲漏裂縫

  按照青島市印發(fā)的《全市建設(shè)工程質(zhì)量治理兩年行動實(shí)施方案》,自去年起至2016年8月,利用兩年時間,在全市集中開展建設(shè)工程質(zhì)量治理行動,全面提升青島工程質(zhì)量總體水平。方案計劃在兩年內(nèi),工程質(zhì)量治理要達(dá)到六大目標(biāo),其中包括基本建立起終身責(zé)任追究制度;施工圖設(shè)計文件一次通過率提高15%,滲漏、裂縫以及水暖、電氣、節(jié)能保溫等住宅工程質(zhì)量常見問題得到有效治理,工程質(zhì)量投訴數(shù)量明顯下降。特別是住宅工程質(zhì)量常見問題治理方面,方案要求,全面落實(shí)參建單位主體責(zé)任,著重解決外墻、外窗、屋面、衛(wèi)生間樓地面、地暖樓地面滲漏和現(xiàn)澆樓板、填充墻體、地暖樓地面裂縫以及外墻保溫墻面裂縫、脫落等質(zhì)量常見問題。

  目前,青島市已開始推行質(zhì)量終身責(zé)任 “兩書一牌”制度。所有新建項目開工前,參建單位都要與項目負(fù)責(zé)人簽訂授權(quán)書,項目負(fù)責(zé)人與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂質(zhì)量終身責(zé)任承諾書,建設(shè)單位要建立五方主體法人代表和項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案,工程竣工后統(tǒng)一移交城建檔案管理部門保管。項目竣工后,要在建筑物顯著位置鑲刻時間很長的性銘牌,載明參建單位和項目負(fù)責(zé)人姓名,否則一律不予辦理竣工驗收備案手續(xù)。實(shí)行最嚴(yán)厲的責(zé)任追究和倒查制度,對設(shè)計壽命內(nèi)不能正常使用或發(fā)生工程質(zhì)量事故、嚴(yán)重工程質(zhì)量問題的,依法嚴(yán)格處罰參建單位,并追究單位法定代表人和項目負(fù)責(zé)人責(zé)任,不管人走到哪里,無論是提拔還是退休、離職,都要嚴(yán)肅追究。

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