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一富豪花4300萬買下別墅 因漏水空置六年不住
發(fā)布時間:2021-10-14瀏覽量:

南海一富豪葉先生花了4300多萬元買下了超級“豪宅”,可是別墅一直閑置至今,長達近六年的時間都沒有居住,這背后有著什么樣的原因?原來,葉先生在2010年年底買下這幢別墅時,就發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)漏水并拒絕收樓,在去年他還一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭,不過經(jīng)歷了一、二審,法院均認為漏水問題沒有如他所說“嚴重影響正常居住”,判決葉先生敗訴。

這起超級豪宅糾紛的背后,也提醒市民在拒絕收樓后,應(yīng)該及時保存相關(guān)證據(jù),以維護自身的權(quán)益。

豪氣:花4000余萬元買別墅,因漏水拒絕收樓

7000多畝生態(tài)大社區(qū),廣佛交界、山湖環(huán)繞、配套郊野森林公園、生態(tài)濕地公園、高爾夫球場……

2010年年底,葉先生被位于南海區(qū)里水鎮(zhèn)的一個高檔小區(qū)以及其優(yōu)越的周邊配套環(huán)境所吸引,并于同年12月以首付1300余萬元,貸款3000萬元的方式,購買了小區(qū)內(nèi)一處高檔別墅。

雙方簽訂《商品房買賣合同》后,葉先生便迫不及待地于當(dāng)日向開發(fā)商申請改變別墅院落格局,拆除樹種,調(diào)換石頭等,以盡快建成自己心目中的“豪宅”。不過,就在此過程中,葉先生發(fā)現(xiàn)別墅有滲水的質(zhì)量問題,便開始與開發(fā)商漫長的交涉過程,也一直沒有辦理收樓手續(xù),一拖便是4年多。

在這4年多里,葉先生雖然一直沒有實際入住,但對房屋十分關(guān)注,曾就房屋質(zhì)量及交付問題多次與開發(fā)商通過電話、往來函件、現(xiàn)場商談等多種方式交涉,開發(fā)商也多次發(fā)函至合同注明地址催促葉先生收樓并支付物管費。

一直至去年1月,葉先生一紙訴狀將開發(fā)商告上法院,以遲延交樓為由要求解除購房合同。而到了此時,葉先生已經(jīng)把別墅的貸款全部還清。

疑問:房屋怎樣才算“嚴重影響正常居住”?

法庭上,雙方各執(zhí)一詞。南海法院經(jīng)審理后認為,目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全,不能作為拒絕收樓的理由,最終判決駁回葉先生的訴請。

葉先生不服一審判決,向佛山中院提起了上訴?!遁^高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、第十三條分別規(guī)定,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,又或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,法院應(yīng)予支持。因此,葉先生上訴的理由主要集中在涉案的房屋怎么才算“嚴重影響正常居住”。

他表示,一審法院根本沒有去現(xiàn)場實地查看,就草率認定別墅的漏水問題不涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全,顯然有不尊重事實之嫌。退一步來說,即使涉訟房屋的漏水問題不涉及房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu),但亦將嚴重影響居住。

“涉案的房屋是一套價值四千多萬元的別墅,這說明葉先生對居住要求和生活品質(zhì)有很高的要求。但他在合同約定的交樓期之前就發(fā)現(xiàn)了涉訟房屋存在漏水問題,顯然是不能讓人接受的,因為在漏水問題未解決前就對別墅進行裝修,肯定會影響裝修效果,并且會對裝飾材料造成損害。”葉先生的律師指出,只要房屋存在的質(zhì)量問題在客觀上嚴重影響居住使用者的居住體驗感受,使之無法接受在這一房屋里居住則應(yīng)當(dāng)就構(gòu)成嚴重影響居住。法院還應(yīng)考慮到購買者自身的居住要求層次以及涉訟房屋本身的價值。

最終判決:考慮“居住層次”的說法無法律依據(jù)

上訴被駁回

佛山中院認為,所謂房屋主體質(zhì)量不合格,主要是指建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。開發(fā)商提供了《竣工驗收備案表》等材料予以證明,涉案的別墅于2010年12月15日經(jīng)竣工驗收備案,證明其地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程的驗收已經(jīng)合格。該《竣工驗收備案表》經(jīng)佛山市南海區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核備案,并作為案件的定案依據(jù),法院據(jù)此認定涉訟房屋在約定的交付期限內(nèi)已具備約定的交付條件,葉先生的上訴理由不成立。

對于葉先生提出的“嚴重影響居住的標(biāo)準還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)參考涉訟房屋的價值和葉先生的居住要求層次”的說法,法院同樣認為沒有法律依據(jù),不予支持。

鑒于葉先生沒有足夠證據(jù)證明別墅存在嚴重質(zhì)量問題,法院據(jù)此終審駁回了葉先生的上訴請求,維持原判。

葉先生說

目前的狀況是,房屋存在墻體裂縫導(dǎo)致漏水情況,不符合居住條件,不能交付使用。

開發(fā)商說

我們已經(jīng)依約將符合合同約定及法律規(guī)定的交付條件的房屋交付葉先生。在葉先生購房時,涉及的別墅已經(jīng)建成,為現(xiàn)房,葉先生已經(jīng)對房屋狀況、周邊仔細勘察。此外,早已將收樓通知郵寄至葉先生合同注明地址,房屋滲水問題是因長時間無人入住所致,物業(yè)也已組織維修。

法院說——

南海法院經(jīng)審理后認為,開發(fā)商曾向葉先生寄送辦理房產(chǎn)證通知書、律師函等文件,載明房屋交付時間,催促葉先生收樓,葉先生拒絕收樓。但是,目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全,不能作為拒絕收樓的理由。

法院提醒

1 什么理由可拒絕收樓?

法律人士表示,業(yè)主可以拒絕收樓的條件包括多個方面,比如說不具備小區(qū)道路暢通的;未接通水、電、燃氣、暖氣等的;未取得《竣工驗收備案表》的;不提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》的;開發(fā)商無故比原合同約定時間延遲交樓,經(jīng)購房人催告后超過3個月交房的;合同沒有約定,且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的;房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的;房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的等等。

2 什么才算“質(zhì)量問題”?

南海法院表示,具體到“質(zhì)量問題”拒絕收樓的理由,關(guān)于“質(zhì)量問題”界定十分寬泛,小到掉螺絲,大到房屋倒塌,都屬于市民廣義上認為的“質(zhì)量問題”。

業(yè)主需分辨是否為國家規(guī)定或合同約定的可退房情形,并非所有質(zhì)量問題均是拒絕收樓的正當(dāng)理由,如為小問題,可收樓的同時在收樓確認書上備注所存在的問題,聯(lián)系開發(fā)商進行后期維修處理;如為影響房屋安全、結(jié)構(gòu)的嚴重質(zhì)量問題,協(xié)商不成則建議業(yè)主委托專業(yè)鑒定單位鑒定質(zhì)量問題,尋求法律途徑解決。

3 拒絕收樓后要怎么保留證據(jù)?

南海法院提醒,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并拒絕收樓時,要注意完成以下三個步驟:一是發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時拍下有時間信息的照片;二是與開發(fā)商共同簽署確認房屋質(zhì)量問題的材料;三是事后立即發(fā)函向開發(fā)商反映質(zhì)量問題。

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